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光伏电站需要缴纳的土地费用及对项目影响
时间:2017-4-5 10:21:52
来源:智汇光伏

光伏并网后的电站需要缴纳哪些税费呢?大致包含以下几项:

  1)一般税费:所得税、城市和教育附加税、增值税

  2)土地相关税费:土地使用税、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、草场补偿费、森林植被恢复费等各项税费。

  土地相关税费大概需要多少?

  首先,我们看下国家城镇土地使用税征收和耕地占用税征收的定义范围。

  一、土地费用的征收范围

  1土地税根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

  2耕地税根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》:占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

  国土部门把土地分为三类性质,分别是一般农用地,建设用地和未利用地。

  1、使用未利用低的地面光伏电站

  一般是在荒山、荒坡,滩涂,盐碱地等地类选择建设的,按照国土划分属于未利用地,不在耕地占用税征收范围内。

  是否需要交纳土地使用税,要看选址是否在城镇土地使用税征收范围里。如果项目是落在XX省XX市XX县XX镇XX村,按照条例规定,土地使用税是避免不了需要交纳的,但是项目要是在XX省XX市XX县XX乡XX村,则不在条例规定的土地使用税征收范围里面,原则上不需要缴纳。

  2、使用一般农用地的农光互补电站

  光互补项目一般都是选择的一般农用地的地类性质建设的(此类型项目尤其要避免基本农田,这是红线不能碰)。

  耕地占用税是必须缴纳的;

  土地使用税,由于该类项目的特殊性(直接用于农业生产),根据土地条例,“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”在土地使用税的免缴范围里,所以我们不用考虑项目选址是不是坐落在土地使用税征收范围界限里面,但是,一定要做真农业哦,不能打擦边球为了获取土地搞假农业。

  3、使用湖泊水面的渔光互补项目

  渔光互补项目大多都是利用坑塘水面、河流水面和湖泊水面等选址建设。

  如果是利用坑塘水面建设,按照国土性质划分,也属于一般农用地范畴,需要交纳耕地占用税;

  但是该类项目同样适用于土地条例免收土地使用税范畴,也不用考虑选址坐落位置是否在土地条例征收范围边界内,原则上也不用缴纳土地使用税。

  4、使用牧草场的牧光互补地面电站

  此类项目在内蒙和东北和西北较多,这些地区一般的土地管理部门区别于内地中东部地区的国土局和林业局,还有一个特殊的土地管理部门-------草原畜牧局。

  前期选址时,国土的图上可能显示为未利用地,林业显示非林地,但是到了畜牧局就会被告知是天然牧草地,按照国土性质划分,天然牧草地也属于一般农用地范畴。遇到这种情况,我们一般以畜牧局定义的为标准。

  是否适用土地条例规定的免收范围,一般要看项目选址是否坐落与土地条例征收规定界限内。与未利用地下类似,如果项目是落在XX省XX市XX县XX镇XX村,按照条例规定,需要缴纳土地使用税;但是项目要是在XX省XX市XX县XX乡XX村,则不在条例规定的土地使用税征收范围里面,原则上不需要缴纳。

至于耕地占用税,在此类项目中就会换成另外一个名称--------草场补偿费来征收。

  5、使用林地的林光互补项目

  该项目基本都是利用荒山、荒坡依山而建,土地租赁价格明显低于一般农用地的租赁价格。

  由于国土局和林业局的数据衔接不及时及部门间的特殊性,在国土二调里显示的是未利用地,但在林业局的图内,则显示为林地。由于部分地方为了领取国家退耕还林的林业补贴,一些几乎没有灌木的荒山,经常在林业局的图内显示为宜林地或者灌木林地。

  该类项目的土地使用税,与未利用地类似,要看项目场址位置,此处就不再特殊说明。

  至于耕地占用税,也和牧光互补项目一样,换了个名称-----森林植被恢复费来征收。

  然而,由于国土部门每年有两次的土地调规权利,项目使用的时候是未利用地,也有被调规成农用地的情况发生。如果一旦土地性质发生变化,则相应的税费就会发生变化。

  其次,再看一下土地使用税征收和耕地占用税征收的标准。

  二、土地费用的征收标准

  需要强调的是土地使用税是每年都要交的,由地方税务部门负责,算在年运营成本当中;

  耕地占用税是由地方财政局负责,一次性缴纳,算在项目初始投资当中

  1土地使用税征收标准土地使用税每平方米年税额如下:

  (一)大城市1.5元至30元;

  (二)中等城市1.2元至24元;

  (三)小城市0.9元至18元;

  (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元

  目前,各个省份都根据当地的实际情况出台了土地使用税实施办法,不同省份、不同城市等级、不同土地等级征税标准都不尽相同。比如,江苏苏中地区建制镇的土地使用税实际为每年2元/年/m2(1333元/年/亩)

  2耕地占用税占用标准耕地占用税的税额规定如下:

  (一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10元至50元;

  (二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8元至40元;

  (三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6元至30元;

  (四)人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。

  从这个税额标准也可以看出,弹性空间是相当大的,所以,具体缴纳税额是多少,需要在开发过程中跟当地政府进行谈判,此处无法统一。

  三、土地费用对项目收益影响案例

  河北某地的50MW光伏电站的案例说明

  某光伏电站项目位于河北XX县XX镇XX村,土地性质为未使用过的荒山,权属为集体所有,属于建制镇范围内的土地。项目所用土地获取方式为租赁,已经同村里签订合同拟租赁土地133.33公顷(2000亩),土地租金200元/年/亩。

  由于该项目用地属于城镇土地使用税征税范围内的集体土地,且有正式的土地租赁合同,使用单位应缴纳土地使用税。经过对当地情况的分析,项目开发者制订了如下应对策略:

  1土地使用税收费标准:3元/年/m2(2000元/年/亩)

  年土地使用税=3*133.33*10000=400万元

  每年增加400万元的运维费用,则项目的总投资收益率约下降1.5%;资本金内部收益率下降约5%!

  应对措施1:

  该项目的土地是荒山,根据“条例”第六条,经批准改造的废弃土地,可以享受免土地使用税5-10年(按照程序,开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定),项目开发者可以积极向当地税务部门和土地管理机关争取该项优惠政策。

  应对措施2:

  该项目所在河北西南部地区的荒山大多是低山丘陵,无法建工业企业的厂房,加上土壤贫瘠、干燥缺水,庄稼也无法生长。这样的荒山土地,无实际利用价值。如果能够租赁出去用来建设光伏电站,则土地变废为宝,当地农民又多了一个收入渠道,因此是一件双赢的事情。这可以用来说服当地政府支持。开发人员前期和政府洽谈投资商务谈判的时候,最好把相关减免税收的诉求落实在和政府签订的投资框架协议里。据悉,由于当地政策,该项目免土地使用税。

应对措施3:

  可以参考其他地区土地使用税标准,在项目投资预算中提前予以拨备。

  另外,由于光伏项目运行周期长达25年,且投资额巨大,有利于长期拉动当地GDP水平、增加财政收入和带动经济发展,加上项目需缴纳的土地使用税额巨大,且这笔费用是全部留在当地财政,投资企业除此之外还需要缴纳企业所得税等各类费用。因此,在项目谈判时,就应与当地政府相关部门沟通,要求每年返还部分土地使用税税额。

  应对措施4:

  根据“条例”第五条规定,经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低,但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。而该项目所在县属于河北省39个国家级贫困县之一,可以要求当地政府部门和税务部门给予降低税额。除此以外,由于该项目投资额巨大,而且投资回报期需要10年,电站前期无法盈利,还可以要求当政府和税务部门给予土地使用税减免或优惠政策。

  2耕地占用税随着国土5号文的出台,国家对农光互补电站的用地管理越来越严格。在国土资源部2016年土地核查中第一次把光伏项目用地作为了专项重点核查内容。根据监测情况,要求 “凡是2016年被监测到的光伏用地图斑,都必须严格执行国土资规【2015】5号文件,占用农用地的必须按建设用地进行变更”。据悉,包括内蒙古、宁夏、河南、青海等多个省份已经启动了要求占用一般农用地的光伏电站项目变更土地类型的工作。

  若上述项目为50MWp农光互补项目。根据国土5号文的要求,需要由一般农用地变更为建设用地,则需要缴纳更低占用税。

  根据上文,耕地占用税的缴纳标准为5~50元/m2。

  即使以最低缴纳标准“人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元”,以5元/m2计算。

  5元/m2×133.33公顷×10000元=666.67万元

  折合初始投资增加0.13元/W。

  如果按照最高标准50元/m2计算,则折合初始投资增加1.33元/W。

  单瓦增加0.13~1.33元/W的费用,则项目的总投资收益率约下降0.3~2.2%;资本金内部收益率下降约1~7%!

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